7 правил для тех, кто впервые сдает недвижимость в аренду

Сдача собственного жилья в аренду часто становится новым источником доходов для семьи. Именно этот фактор главенствует в момент принятия решения, пускать ли жильцов в свою квартиру.

Проанализируйте рынок подобно сдаваемых квартир

Сдавая жилье, первым делом следует объективно взглянуть на ваш актив, оценить плюсы и минусы квартиры, понять, насколько она удобна, нужен ли ремонт, есть ли необходимая бытовая техника. Не стоит упускать из виду отсутствие буйных соседей, наличие удобной инфраструктуры возле дома, транспортной развязки. Все это повлияет на арендную плату.

Перед сдачей квартиры, проверьте, все ли в рабочем ли состоянии- краны, унитаз, ручки дверей, особенно – замок входной двери, есть ли сквозняк с балкона.

Ведь это элементарные удобства, на которые обратят внимание ваши потенциальные арендаторы. Сдать можно квартиру в любом состоянии, вопрос только в деньгах: на худшие условия согласятся или за минимальную цену, или менее надежные арендаторы.

Взвесив все за и против, вы сами назначите цену сдаваемому жилью, стоит лишь просмотреть подобные объявления на сайтах, выяснить, сколько просят за похожие квартиры. Если цена будет адекватной, то ваша квартира сдастся быстро и надолго, если нет, то вы рискуете попасть в число арендодателей, чьи квартиры месяцами висят мертвым грузом на сайтах.

Сформулируйте привлекательное предложение о сдаче в аренду жилья

Пытаясь сдать жилье, создайте максимальную огласку. Чем больше друзей и знакомых узнают о вашем решении, тем больше шансов, что арендатор найдется быстро и без проблем. Кроме того, это шанс найти «своего» арендатора, человека, за которого могут поручиться, дать точную характеристику. Однако здесь также есть две стороны медали, ведь в случае, если вам нужно будет срочно освободить квартиру, вам будет неловко сказать об этом знакомому, возможна тревога, поймут ли вас правильно, смогут ли ваше жилье освободить в нужные вам сроки и не приведет ли это к окончанию дружбы со знакомым.

Объявление о сдаче квартиры в аренду необходимо будет разместить на всех ключевых сайтах. Можно, конечно, развесить объявления на столбах, однако в наш век цифровых технологий и интернета этот метод давно устарел, и пользуются им по старой привычке только люди в возрасте. В дальнейшем вам придется выполнять те же действия, которые регулярно проводят риелторы: продвигать свое предложение, регулярно его обновлять, отвечать на телефонные звонки, проводить встречи и показы квартиры. Все это займет ваше время. Можно обратиться к профессиональным риелторам и сэкономить свое время и усилия, но за услуги вам придется заплатить половину от установленной арендной платы за месяц.

Заранее решите для себя, кто из арендаторов не сможет претендовать на вашу недвижимость

При сдаче квартиры сразу подумайте, с чем вы готовы смириться, а что для вас категорически неприемлемо. Так, если вы сдадите жилье одинокому человеку, будьте готовы к возможному появления у него пары. Если заселится семейная пара – это также далеко не всегда идеальная спокойная жизнь – возможны и скандалы, и разводы. Семья с ребенком, вероятно, может испортить ваши обои или сломать какую-то мебель. Всего описанного может и не произойти, однако внутренне нужно быть готовым к такому повороту событий. Потому, если для вас ценна мебель или важно, чтобы не было посторонних в доме, обсуждайте это перед сдачей жилья и прописывайте в договоре.

Одной из неприятностей при сдаче квартиры могут быть недобросовестные арендаторы, которые с первого же месяца начнут задерживать выплату всей суммы. В этом случае поможет правильно оформленный договор, по которому вы можете попросить неблагонадежных граждан на выход.

Чтобы вас не оставили без оплаты за месяц, деньги берите заранее. Предотвратить неоплату коммунальных платежей поможет регулярная проверка квитанций. Есть риски, от которых практически никто не застрахован, например, если случился пожар или арендатор затопил соседей. Подобные непредвиденные обстоятельства можно проговорить заранее, в момент подписания договора.

Подготовьте все  документы для заключения договор найма

Если вы уже определились с арендодателем, далее наступает один из важнейших этапов – ознакомление с документами и подписание договора найма. В ходе встречи следует в обязательном порядке записать и сохранить все паспортные данные, телефоны и место работы арендатора и всех людей, которые будут проживать в снятом жилье.

Для подписания договора найма с вас потребуют паспорт владельца квартиры, документы на владение квартирой, свидетельство о госрегистрации права, выписку из ЕГРП, договор купли-продажи и так далее. Если собственниками являются несколько лиц, то необходимо подтвердить их согласие на заключение договора.

Идеальный вариант, если при заключении договора будет присутствовать профессиональный юрист или риелтор, который знает тонкости подписания подобных документов. Возможно, что с собственным риелтором придет и арендатор. Примеры договора сейчас есть в интернете, другой вопрос, что самостоятельно подписанный договор будет неофициальным средством контроля выплат.

Если вы решили не платить налоги, то в случае конфликта с арендатором все спорные вопросы будут решаться только путем переговоров, а не в суде, ведь для передачи дела в суд необходимо будет доказать, что человек арендовал вашу квартиру, что там было что-то повреждено, и что в этом виноват именно арендатор.

Установите арендную плату и сроки выплат ежемесячно

Размер арендной платы необходимо прописать в договоре найма. Арендодатель не имеет права повышать оплату просто так, если это не прописано в договоре. Если вы планируете повышать оплату, предварительно обсудите это с будущим арендатором и пропишите документально, как часто вы это будете делать. Уточните также, за сколько недель вы предупредите своих жильцов.

Обычно, если договор подписан, например, на год, то оплата неизменна, и только по истечении срока договора можно что-то менять.

Также при заключении договора необходимо проговорить, в какой срок и в каком виде будет вноситься арендная плата: будут это рубли или доллары, на карточку или наличными, до какого числа каждого месяца и возможна ли задержка. Вы как владелец жилья можете потребовать выплату штрафов, если арендатор задерживает вам выплату. Штраф же обычно не превышает 0,5-1% от арендной платы. Договоритесь заранее, что в случае если задержка выплаты составила более 2-3 недель, арендатор должен освободить помещение.

Обсудите с арендаторами оплату всех или частичных коммунальных услуг

В этом вопросе нет единого сценария, все обсуждается с арендатором: кто будет платить и по каким счетам. Так, есть вариант, что арендатор платит только собственно арендную плату, а коммунальные оплачивает хозяин квартиры. В других случаях все коммунальные платежи по счетчикам оплачивает арендатор, только иногда возникает вопрос, кто оплачивает отопление.

Если владелец квартиры опасается, что жильцы не будут своевременно оплачивать коммунальные услуги, можно договориться с ними о том, что хозяин будет вместе с арендной платой брать также деньги на коммуналку, чтобы оплачивать ее самостоятельно. Чаще всего арендатор платит по счетам и предоставляет хозяину жилья квитанции.

В коммунальные платежи входит оплата содержания придомовой территории, услуги консьержки или компании, отвечающей за домофон, отопление. По счетчикам оплачивается газ, горячая и холодная вода, электроэнергия.

Сразу проговорите с жильцами периодичность ваших визитов в квартиру

Любому человеку хочется, чтобы было соблюдено его право на личное пространство и жизнь. Потому при всем беспокойстве о сохранности вашего имущества и квартиры в целом не стоит слишком часто наведываться в сданную вами квартиру. Традиционно хозяева приходят с осмотром в день получения ежемесячной оплаты, о дополнительных ваших визитах следует договориться в момент подписания документов на аренду, это поможет избежать недовольства и возможных конфликтов с жильцами.

Помочь вам с наблюдением за поведением арендаторов могут соседи, если вы находитесь с ними в хороших отношениях. Можно также познакомить соседей с будущими арендаторами квартиры.

Избежать конфликтов также помогут договоренности о том, кто может временно проживать в квартире помимо официального арендатора. Это может быть кто-то из ближайших родственников, но не большая и шумная семья. Договоритесь, что они могут оставаться в квартире не более недели. Друзья могут также переночевать, однако если они остаются надолго, то с них вполне можно требовать отдельную плату.

Необходимо предупредить жильцов, что они не имеют права менять замки. Исключением может стать квартирная кража, сопровождающаяся взломом замков или собственно поломка замка. В таком случае жильцы устанавливают новый замок и в обязательном порядке отдают хозяину дубликат ключей.